Hypothekendarlehen weiter günstig

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neuester Beitrag: 15.12.06 09:50
eröffnet am: 14.12.06 11:08 von: Nurmalso Anzahl Beiträge: 17
neuester Beitrag: 15.12.06 09:50 von: gate4share Leser gesamt: 3355
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bewertet mit 2 Sternen

14.12.06 11:08
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14478 Postings, 5218 Tage NurmalsoHypothekendarlehen weiter günstig

trotz EZB-Zinsanhebung im Dezember. Letztere hatte bisher auf die Zinsen praktisch keine Auswirkungen. Trotzdem versuchen Banken immer mal wieder Kreditnehmer über den Tisch zu ziehen, z.B. bei der Verlängerung/Zinsfestschreibung von Baufinanzierungen.

Angebote der Bank kann man aber leicht prüfen. Die Banken kalkulieren ihren Gewinn als Aufschlag auf die Umlaufrendite. Im zehnjährigen Bereich sind in Zeiten lauer Kreditnachfrage 0,6 bis 0,8 Prozentpunkte akzeptabel, in Boomzeiten auch schon mal 1 Prozentpunkt.

Die aktuelle Umlaufrendite kann man hier sehen:

www.handelsblatt.com/news/...=wp1_quotesprofile&wp1_symbol=601372.MDP

Wenn die Zinsbindung eines Darlehens erst im kommenden Jahr verlängert werden soll, sollte die Bank bis 6 Monate im Voraus keine zusätzlichen Aufschlä#ge auf den Zins berechnen, da 6 Monate normalerweise die Frist ist, die frei von Bereitstellungszinsen ist. Werden Forward-Darlehen länger als 6 Monate im Voraus abgeschlossen, kann man sich an den Aufschlägen günstiger Banken orientieren, z.B DiBa 0,015% p.M. erst ab dem 7. Monat nach Zusage bis einschließlich des Monats der Umschuldung, z.B. Restlaufzeit 1 Jahr = 0,09% Aufschlag auf den Basiszins.

Beispiel: Die Umlaufrendite am gestrigen Tag war 3,74. Eine gute Bank müsste also bei Darlehen mit 10jähriger Zinsbindung jetzt 4,34 bis 4,54 % Zinsen anbieten, soll die Umschuldung erst im Dezember nächsten Jahres erfolgen, wäre der heute schon fest zu vereinbarende Zinssatz 4,43 bis 4,63 %.

Wenn man mit Banken so diskutiert, kommt man meist zum Erfolg. Oben Gesagtes gilt natürlich nur für Kredite im Rahmen des Beleihungswertes einer Immobilie, den Banken für relativ sicher ansehen. Das sind bei den meisten Banken 60 bis 80 % der notwendigen Gesamtkosten einer Immobilie im Zeitpunkt der Anschaffung.
 

14.12.06 11:15

5208 Postings, 7004 Tage JessycaManche Banken liegen deutlich niedriger

fast in der Nähe der Umlaufrendite.

Meine Bank nimmt aktuell nur 3,92 % auf 10 Jahre.  

14.12.06 11:20

14478 Postings, 5218 Tage NurmalsoJessyca - Spitzenbank!

Teilst du mir die bitte per Boardmail mit?  

14.12.06 11:22

14478 Postings, 5218 Tage NurmalsoSollen natürlich Darlehen in ? sein und ohne

Währungsrisiko.  

14.12.06 11:23

5208 Postings, 7004 Tage JessycaEs geht noch günstiger!

Bei Interhyp:

Bindung nominal effektiv
Variabel 4,41% 4,54%
5 Jahre 3,75% 3,81%
8 Jahre 3,88% 3,95%
10 Jahre 3,78% 3,84%
12 Jahre 4,02% 4,09%
15 Jahre 4,03% 4,12%
20 Jahre 4,15% 4,22%
Stand: 13.12.2006
 

14.12.06 11:26

5208 Postings, 7004 Tage Jessyca3,92% Nominal bei 10 Jahren

bei http://www.suedwestbank.de/

Siehe rechts außen: aktuelle Konditionen  

14.12.06 11:31

14478 Postings, 5218 Tage NurmalsoJessyca, danke. Top Bank.

Interhyp allerdings ist keine Bank. Nehme an, das wird Probleme geben bei Selbständigen, mehreren vorhandenen Immobilien etc. Aber bei leicht durchschaubaren Verhältnissen (Angestellte mir festem regelmäßigen Einkommen, Haus oder Wohnung zur Selbstnutzung) dürfte Interhyp schon mit in die erste Wahl kommen.  

14.12.06 11:37

14478 Postings, 5218 Tage NurmalsoGerade mit der Südwestbank telefoniert.

Die finanzieren nur in ihrem Bereich, also in Baden-Würtemberg.

Höchst fatal bemerkte Schlich, diesmal leider auch für mich.
(Wilhelm Busch)  

14.12.06 11:43

14478 Postings, 5218 Tage NurmalsoNurmalso zum Vergleich.

So schlecht geht es den Hauptstädtern (Berliner Bank, Konditionen von heute):

Zinsfestschreibung fürAuszahlung in % des KreditbetragesNominalzins in % p.a.Anfänglicher effektiver Jahreszins in % p.a.
5 Jahre1004,584,68
10 Jahre1004,664,76

Die Berliner Bank liegt also tatsächlich 0,74 Prozentpunkte schlechter als die Südwestbank. In Berlin wird abkassiert. Wer hätte etwas anderes erwartet?

 

14.12.06 12:02

14478 Postings, 5218 Tage NurmalsoInterhyp

Gerade mit einer Filiale telefoniert. Werde das im nächsten Jahr mal ausprobieren. War ein guter Tipp.

Danke!  

14.12.06 12:12

23076 Postings, 5467 Tage scholle19Hab bei Interhyp in München nen Kumpel

 

arbeiten. Also die sind schon sehr günstig. Mein Bruder finanziert seine Hütte jetzt auch über die.  

14.12.06 12:16

14478 Postings, 5218 Tage NurmalsoJa, Telefonat war ganz angenehm.

Offenbar schrecken die auf den ersten Blick auch vor komplizierteren Fällen/mehreren Immobilien nicht zurück. Werde das im nächsten Jahr definitiv testen.  

14.12.06 12:30
1

10765 Postings, 5351 Tage gate4shareInterhyp ist in der Tat ein sehr guter Tipp

Die Konditionen sind immer überaus günstig - billiger als wohl jede andere Bank bei der man selber vorstellig wird.
INterhyp vermittelt die Darlehen an Banken. Arbeiten bevorzugt mit hauptsächlich 4 Hypothekaranbietern zusammen, doch können wohl auf etwa 50 Anbieter zurückgreifen.

Doch, wie sollte es anders sein, die genannten Zinssätze gelten eben nur unter ganz ganz bestimmten Voraussetzungen. Letzte Woche war in der Tat die 15jährige Bindung günstiger als die 20jährige. Der Grund liegt darin, dass eine ansonsten ausserordnlich günstige Bank eben überhaupt keine längere Bindung als 15 Jahre anbietet. Da musste auf die nächst günstige Bank auch in den Angeboten zurück gegriffen werden.

Viele Aspekte sind wichtig, ob nun wirklich die Angebote von Interhyp günstig sind, oder überhaupt in dem speziellen Fall Anwednung finden.
Darunter gelten folgende Punkte: Beleihungswert, Art des Objektes - gewerblich, Mehrfamiienhaus, Eigennutzung - Vermietung, Beruf und Alter des kreditnehmers, Summe das Darlehens (oft erst ab 200 Tsd Darlehnssumme), Standort der Immobilie, Baujahr, Tilgungsvorstellungen etc. Das ganze führt dazu, dass nur etwa 30% überhaupt die Grundvoraussetzungen erfüllen, um die günstigen Angebote nutzen zu können - und dann muss aber auch noch speziell in diesem Fall auch die Bank, dann auch wieder sagen, dass sie zu diesen Konditionen den Kredit für das Objekt an die Person geben will.
Die Bank zahlt dann an Interhyp eine Vermittlungsprovision - auch wenn ein Vermittler, wie Immobilienmakler, Hausverkäufer, Versicherungsfritze, etc über interhyp an den Endkunden vermittelt erhält er auch eine Provission von interhyp, die dann gewöhnlich gleich auf den Zinssatz aufgeschlagen wird - ohne dass der Kunde es merkt.

Es ist schon sonderlich, dass da die Banken günstiger anbieten können, obwohl sie eine Provision zahlen müssen, als sie es selber den privaten Kunden im Direktgeschäft anbieten. Es wird daran liegen, dass man die kunden, die in die Filiale kommen, oder die ohnehin schon langerjähriger Kunde sind, eben ganz selten verliert. Da reichen durchschnittliche Konditonen, oder sogar etwas schlechtere, um so auch noch den Kunden zu behalten. Will man indes neue Kunden über interhyp generieren, so muss man sich einem harten Markt stellen, und dort dann die Preise bieten, die wohl erst möglich werden, indem man die anderen Kunden, ein paar zehntel Prozent mehr abnimmt.
Denn, die durch interhyp generierten Abschlüsse sind echte zusätzliche Abschlüsse, die sonst wohl fast nie an die jeweilige Hypobank gelandet wären.

Auch bei mir persönlich ist es so - leider, dass mir das Angebot von interhyp eigentlich gar nichts nutzt. Es geht schon damit los, dass man selbstständig ist. Da gilt schon mal wieder gar nichts fast sonst angeboten wird. Da ist immer im Einzelfall ein spezielles notwendig. Dann ist es in der Tat ein Problem, wenn einer schon mehrere Immoblien hat, und diese auch mit mehreren Hypotheken belastet sind, auch wenn der  cashflow absolut positiv ist. Und so sonderlich es sich anhören mag. besitzt man auch nur eine gewerbliche Einheit, ist auch schon mal die Standartlösung nicht mehr möglich.
So bringt mir bei der Vielzahl der "Besonderheiten" (meine so ungewöhnlich bin ich gar nicht) eine Zusammenarbeit mit interhyp nichts, weil eben ich mit meinen Erfordernissen, schon so "anders" bin, dass sich nichts Katalogmässiges anbieten lässt. Kalkulieren dann die Banken speziell für mich, sind sie auch nicht mehr in dem starken Wettbewerb, auch bei interhyp intern nicht, als bei den klassischen Standartangeboten.

Allerdings nützt bisweilen die KOnditionsübersicht, eine Menge bei der Argumentation in der Zinsfindung mit der eigenen Bank.
Auch ist die gesamte Webside absolut super!
Dort lässt sich jederzeit ein persönlicher Tilgungsplan komplett erstellen, auch wenn man mal eine Sondertilgung macht, oder was man wie lange zahlen müsste, wenn der Zinssatz nach ende der Bindung um 2% oder x % höher ist.
Auch wie hoch die Vorfälligskeitsentschädigung sein sollte, ist, auch mit speziellen Zahlen der finanzierenden Bank mit den Programmen ganz schnell darstellbar.

Das ist schon für jeden Hausbesitzer, oder in spe, eine sehr grosse Hilfe, um sich auch klar zu werden, was kostet es? Welche Risiken könnten in den kommenden Jahren bestehen? Wieviel würde ich sparen, wenn ich am Anfang jeden Monat 200 Euro mehr tilge? (Lohnt meistens so stark wie man es nicht glauben mag - also lieber mal in der ersten 5 Jahren in der neuen Bude nen Nebenjob annehmen, als dann in 15 Jahren immer noch mti hohen Belastungen da zu stehen, wenn die Zinsen mal wieder auf 8% sind.

         






So eines der letzten Posting von mir in diesem Jahr 2006.
Allen frohe Weihnachten und ein glückseliges neues Jahr.

http://ariva.de/board/239993#jump2965775  

14.12.06 12:31

12175 Postings, 7151 Tage Karlchen_IIBei Hypothekendarlehen reicht der Blick

auf den Zinssatz nicht.

Welche Tilgungskosten?
Wer übernimmt den Grundbucheintrag?
Fallen Nebenkosten an (Wertgutacheten etc)?
Wie ist die Tilgungsverrechnung?

Ein geringer Nominalzinssatz kann ganz schön teuer werden.
 

14.12.06 12:42

10765 Postings, 5351 Tage gate4shareStimmt Karlchen, aber auch da hat

Interhyp ganz klare Rechenhilfen zur Hand. Die Tilgungsverrechnung, oder auch die Fälligkeiten der Raten - ob monatliche, quartalsweise, Jährlich- fliessen in den effektiven Zinssatz ein.
Die Grundbucheintragung muss  immer  ein Notar machen und das Grundbuchamt das dann ausführen, die Kosten zahlt immer der Kunde, jedenfalls habe ich noch nie gehört, das eine Bank das übernimmt.
Tilgungskosten? Was soll das sein?
Nebenkosten sind allerdings wieder ein Thema - das stimmt!
Neben der Wertermittlung können unter Umständen noch andere Kosten von Banken in Rechnung gestellt werden (Kontoführung, Verrechnung über Zwischenkredite, Beratung, Porti, Bearbeitunskosten etc) Banken sind da sehr erfinderisch geworden.
Jedoch bei den Standartlösungen die interhyp im Angebot hat, sind diese Kosten bereits enthalten - doch wie gesagt kommt die Standartlösung sehr selten zur Anwendung.

Also aufpassen, was man noch zahlen muss, oder im Falle eines Fallen dann doch zusätzlich einem aus der Tasche gezogen wird, da hat Karlchen absolut recht.
Es soll Banken geben, die ganz ohne Zinsspanne arbeiten, und so wohl nichts verdienen würden, aber bei jeder Besonderheit klotzig abkassieren, so, dass sie auch auf ihren Schnitt kommen.    




So eines der letzten Posting von mir in diesem Jahr 2006.
Allen frohe Weihnachten und ein glückseliges neues Jahr.

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14.12.06 14:29

10041 Postings, 6739 Tage BeMiEinfacher Vergleich der Angebote

von Realkrediten:

Von jedem Anbieter die Restschuld aus-
rechnen lassen am Ende der
Zinsfestschreibungsperiode.

Also, nach z.B. 10 Jahren Zinsfestschreibung:
"Wie hoch ist meine Restschuld?"
Bank A = ...
Bank B = ....
usw.

Praktisch kein Problem (per Bank-PC) und
führt zu den einzig korrekten Ergebnissen.  

15.12.06 09:50

10765 Postings, 5351 Tage gate4shareBeMi - richtig! Aber auch nur, wenn die jeweilige

Rate absolut gleich ist. Man also jeden Monat, oder jedes Quartal die gleiche Leistungsrate für Zins und Tilgung zahlt.

Und da hat eben interhyp ein ganz einfaches Programm, wo Du auch selber die Restschuld feststellst. Und das sogar dann, wenn sonst die Angebot kaum vergleichbar wären.





So eines der letzten Posting von mir in diesem Jahr 2006.
Allen frohe Weihnachten und ein glückseliges neues Jahr.

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